"ราคาคอนโดฯ ที่เหมาะสม" ของ อนันต์ อัศวโภคิน

ในจำนวนนักธุรกิจใหญ่ทั้งหมด คนหนึ่งที่ผมชอบวิธีคิดของเขามาก 
คือ "อนันต์ อัศวโภคิน" แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ 
คุยกันทีไร "รอยหยัก" ในสมองเพิ่มขึ้นทุกที

วันหนึ่ง "อนันต์ อัศวโภคิน" ไปเยี่ยมไซต์งานคอนโดมิเนียมของบริษัท เมื่อลูกน้องเห็นหน้า "บอสใหญ่" ก็ตื่นเต้น 
คอนโดฯ แห่งนี้เพิ่งเปิดขายเมื่อ 2-3 วันก่อน 
และโชคดีที่ขายหมดเพียงวันเดียว ทั้งที่ยังไม่ได้เริ่มก่อสร้าง
ดังนั้น เมื่อ "อนันต์" ถามถึงยอดขาย 
ลูกน้องก็รายงานด้วยความภูมิใจ 
"ขายหมดภายในวันเดียวครับ"
"อนันต์" อึ้งไปนิดนึง

ใคร ๆ ก็คิดว่าเขาคงดีใจ
หลังการเดินทางไปดูงาน เขาหยิบยกเรื่องนี้มาเล่าบนเวทีเสวนาของ "โฮมบายเออร์ ไกด์ เชียงใหม่" ผู้ฟังคือผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ของเชียงใหม่

"อนันต์" บอกว่าถ้าโครงการไหนเปิดให้จองและขายหมดเพียงวันเดียว ให้เจ้าของเรียกผู้บริหารคนนั้นมาคุย 
และให้ "ของขวัญ"

"ของขวัญ" ที่ "เหนือความคาดหมาย" 
"บอกเขาเลยว่าสิ้นปีนี้คุณจะไม่ได้โบนัส และไม่ได้ขึ้นเงินเดือน" 
คนฟังงงทั้งห้อง
"เพราะการขายหมดภายในวันเดียว แสดงว่าคุณตั้งราคาผิด"
ครับ "อนันต์" กำลังบอกว่า "ราคาขาย" ของคอนโดฯ นี้ 
...ถูกเกินไป 
เมื่อตั้งราคาถูกแบบคนซื้อตัดสินใจง่าย คอนโดฯ จึงขายหมดภายในวันเดียว
======
ตามหลักธุรกิจที่หวังกำไรสูงสุด 
หากตั้งราคาขายต่ำเกินไป 
เราขายได้เร็ว แต่กำไรน้อย 
ถ้าแพงเกินไป ก็ขายยากหรือขายไม่ได้
ทุกธุรกิจต่างแสวงหา "ราคาที่เหมาะสม" 
ที่ทำให้ได้กำไรสูงสุด
คำว่า "ราคาที่เหมาะสม" 
เป็น "นามธรรม" มาก 
แต่การขายโครงการหมดภายในวันเดียว 
ราคาที่ขายนี้ย่อมไม่ใช่ราคาที่ "เหมาะสม" อย่างแน่นอน
แล้ว "ราคาที่เหมาะสม" คิดอย่างไร 
"อนันต์" มี "คำตอบ" ครับ
======
"อนันต์" บอกว่าการตั้งราคาขายที่ถูกเกินไปสำหรับธุรกิจคอนโดมิเนียมที่ยังสร้างไม่เสร็จ 
...อันตรายมาก 

เพราะเท่ากับว่าเราปิด "ประตู" ของ "รายได้" เรียบร้อยแล้ว 
ไม่มีทางจะขอเพิ่มราคาจากลูกค้าได้เลย
แต่ "ประตู" ของ "รายจ่าย" ยังเปิดอยู่เพราะยังสร้างไม่เสร็จ 

"ค่าแรง-วัสดุก่อสร้าง-น้ำมัน" ยังพร้อมขยับขึ้นได้ตลอดเวลา
มีลูกน้องบางคนเถียงว่าเขาเตรียมป้องกันปัญหานี้ไว้แล้วด้วยการเซ็นสัญญาล่วงหน้ากับผู้รับเหมา 

"ต้นทุน" ของโครงการจึงไม่มีทางเพิ่มจากนี้ 
เพราะ "ความเสี่ยง" ทั้งหมด "ผู้รับเหมา" รับไป
แต่จากประสบการณ์คนที่ผ่านร้อนผ่านหนาวมายาวนาน "อนันต์" บอกว่าถ้าต้นทุนสูงขึ้นไม่ว่าวัสดุก่อสร้าง ราคาน้ำมัน หรือค่าแรงงาน ถ้าสูงมากจนผู้รับเหมาทำแล้วขาดทุน 
รับรองว่า "ผู้รับเหมา" จะทิ้งงานทันที 

ยิ่งรายเล็ก ยิ่งทิ้งงานเร็ว
และถ้าจะเดินหน้าก่อสร้างต่อไปก็ต้องจ่ายเงินเพิ่มให้ผู้รับเหมา ซึ่งหมายความว่าโครงการนี้ต้นทุนจะสูงขึ้น 
ทำไปทำมาโครงการอาจขาดทุนได้
ครับ ประเด็นนี้ผมนึกไม่ถึง 
เหนือความคาดหมายอีกแล้ว
======
"อนันต์" บอกว่าผู้ประกอบการส่วนใหญ่คิดว่า "การจอง" ทำให้ได้เงินสดก้อนใหญ่เข้ามาก่อน
แต่เขาถามกลับว่าเงินที่ได้มาเป็นกี่เปอร์เซ็นต์ของงบฯลงทุน 
น้อยมากเลยครับ
นอกจากนั้นเขายังเตือนด้วยว่า "การจอง" ไม่ใช่หลักประกันว่าจะขายได้ 

ถ้ามีปัญหาขึ้นมา ลูกค้าก็พร้อมจะทิ้ง "ใบจอง" ทันที
ผมถาม "อนันต์" ว่าแล้วเราควรจะตั้งราคาขายอย่างไร 
ไม่มี "คำตอบ" เป็นตัวเลข 
มีแต่สมการทางความคิด
"อนันต์" บอกว่าการขายคอนโดฯ ที่ดีที่สุดในฝันของเขา คือ เปิดราคาขายครั้งแรก ต้องขายได้พอสมควร 
ระหว่างการก่อสร้าง ก็ขยับราคาเพิ่มขึ้น 
ค่อย ๆ ทยอยขาย 
"ขยับราคาขึ้นเรื่อย ๆ และขายห้องสุดท้ายแพงที่สุดในวันที่ก่อสร้างเสร็จพอดี"
กราฟ 3 เส้นตัดกันพอดี ณ จุดนี้ 
คือ การขาย ราคา และการก่อสร้าง 
เป็นหลักการขายในฝันมั่ก ๆ
และทำให้ผมไม่แปลกว่าทำไม "อนันต์ อัศวโภคิน" จึงรวยกว่าผม

สำหรับใครที่ต้องการซื้อขายอสังหา แต่ไม่ทราบว่าราคาที่เหมาะสมอยู่ที่เท่าไหร่ เรายินดีให้คำปรึกษาค่ะ

---------------------------------------------------------------------------------------

เราเป็นผู้ประกอบการธุรกิจอสังหา สมาชิกสมาพันธ์ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย

-          รับปรึกษาเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์  ฟรี

-          รับฝากขาย ขายฝาก เช่า อสังหาริมทรัพย์ทุกชนิด ฟรี โฆษณา/การตลาด

-          รับค่าแนะนำ เพียงแนะนำเพื่อน  ฝากขาย ขายฝาก ซื้อ อสังหาริมทรัพย์

สนใจติดต่อ ฐากร (โอ้) โทร. 096-1591963 
Line ID      : https://line.me/R/ti/p/%40fso1945c
Email        : 108baanteedin@gmail.com
Facebook  : https://www.facebook.com/108baanteedin/

Website    : http://108baanteedin.lnwshop.com/

---------------------------------------------------------------------------------------

ที่มา : หนุ่มเมืองจันท์ - บทความ "เหนือความคาดหมาย" คอลัมน์ ฟาสต์ฟู้ดธุรกิจ มติชนสุดสัปดาห์ วันศุกร์ที่ 9 พ.ย. 2555

รูปภาพ : thinkvestment